國家電網(wǎng)退出房地產(chǎn)，其他玩家怎么玩?

　　日前，中央紀委國家監(jiān)委網(wǎng)站公布通報稱，國家電網(wǎng)下決心退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　消息一出，熱搜加碼，網(wǎng)友一臉蒙圈。

　　在很多人的印象中，國家電網(wǎng)只是超大型能源央企，世界500強排名第5。

　　可事實上，國家電網(wǎng)的確也在做房地產(chǎn)，而且業(yè)務(wù)做得相當大。

　　長期以來，國家電網(wǎng)旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要通過魯能集團這個平臺運作。

　　天眼查顯示，魯能集團是國家電網(wǎng)的全資子公司。其核心業(yè)務(wù)為地產(chǎn)、能源兩大板塊。

　　

 

　　魯能集團創(chuàng)立于2002年12月，業(yè)務(wù)涉及住宅、商業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)開發(fā)等，前身是山東魯能集團有限公司，于2009年成為國家電網(wǎng)的直屬單位。

　　在成為國家電網(wǎng)子公司之前，魯能集團已大規(guī)模參與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并在海南、北京等地囤有多宗土地。

　　目前，魯能的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大部分為集團直接運營，也有一小部分被注入上市平臺廣宇發(fā)展。

　　魯能集團這幾年相當?shù)驼{(diào)，各類房地產(chǎn)榜單中都見不到它。

　　但在2017年，魯能曾是“地產(chǎn)界的黑馬”。當年，魯能創(chuàng)下893億銷售額，引發(fā)行業(yè)關(guān)注，在當年的克而瑞房企銷售榜上，排名21，屬于實打?qū)嵉拇笮头科蟆?/p>

　　當時天風證券也估算過，魯能旗下未注入上市公司部分的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量超2000萬方，貨值超4000億。在業(yè)內(nèi)看來，魯能土儲規(guī)模龐大，資源雄厚，雖不屬于頭部房企，但一直是潛在的“巨無霸”。

　　可2018年，魯能高光消逝。在行業(yè)正期待魯能是否會邁入千億時，卻等來了魯能地產(chǎn)與廣宇發(fā)展重組的消息。

　　魯能部分地產(chǎn)資產(chǎn)實現(xiàn)借殼上市，但重組后，廣宇發(fā)展表現(xiàn)得并不理想，甚至有點“凄慘”。2019年，廣宇發(fā)展僅實現(xiàn)營收230億元，同比下降15%。

　　也正是從2018年開始，魯能消失在各大房企的排名榜單中，在各機構(gòu)的百強房企名單中也未曾看到魯能和廣宇發(fā)展的名字。

　　近些年來，包括魯能在內(nèi)的21家地產(chǎn)央企，表現(xiàn)分化明顯，首尾差距懸殊，時不時都有重組甚至退出的聲音傳出。

　　在業(yè)績方面，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和華潤置地位列前三甲，平均銷售額已接近3000億。2016~2018三年間，上述三家房企均穩(wěn)定地排在房企前十位置，已逐漸形成地產(chǎn)央企的“頭部陣營”。

　　招商蛇口、中國金茂、遠洋集團以及中國鐵建則形成了地產(chǎn)央企的“中堅陣營”。

　　昔日“招保萬金”之一的招商地產(chǎn)，在2014年前后漸漸掉隊。2015年底，招商蛇口工業(yè)區(qū)吸收合并招商地產(chǎn)，以招商蛇口重組上市。重組三年后，招商蛇口2018年銷售額已達1705.84億元，被業(yè)內(nèi)視為首個地產(chǎn)央企重組樣本。

　　但如電建地產(chǎn)、華僑城、五礦地產(chǎn)等一些老牌央企卻是后繼乏力，規(guī)模增長速度未達到預(yù)期，逐漸與排名靠前的企業(yè)差距拉大。

　　與魯能一樣，在2011年才批準從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他四家房企：中航、神華、中煤、新興，日子同樣不好過。

　　中航地產(chǎn)被保利地產(chǎn)合并;神華集團與中國國電合并重組;掛牌出售了自己的部分地產(chǎn)子公司;中煤和新興集團的在房地產(chǎn)領(lǐng)域更是幾乎沒見聲音?，F(xiàn)如今只有魯能集團依然在堅守，足見國家電網(wǎng)的影響力有多強大。

　　從保利收購中航地產(chǎn)，到招商蛇口合并招商地產(chǎn)，從2017年中交系地產(chǎn)整合，保利地產(chǎn)收購保利置業(yè)，再到2019年中糧地產(chǎn)完成收購大悅城，以及中冶置業(yè)和五礦地產(chǎn)的重組拉鋸戰(zhàn)，地產(chǎn)央企內(nèi)外整合重組持續(xù)不斷，已步入“深水區(qū)”。

　　央企之外的地產(chǎn)行業(yè)，近來也發(fā)生玩家大撤退的情景。

　　近日，有媒體報道，美國黑石集團將以每股6元的價格私有化SOHO中國，目前雙方正在洽談交易中。如果最終私有化完成，那么這就意味著潘石屹將徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)。在目前樓市轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，潘石屹的這一舉動被不少人理解為“逃離”房地產(chǎn)。

　　實際上潘石屹并不是第一個以行動表明不看好樓市的幅度大佬，在幾年前王健林就宣布萬達全面退出房地產(chǎn)行業(yè)，甚至連萬達集團名下的各種地產(chǎn)資產(chǎn)都一并拋售了。

　　這些房產(chǎn)大佬的動作證明了未來樓市利潤會出現(xiàn)下降，就算開發(fā)商依舊能賺錢，但利潤肯定是大不如前。

　　天眼查數(shù)據(jù)顯示，2009-2019年這10年間，我國房地產(chǎn)企業(yè)增加超12萬家。截至2019年底，我國共有近145萬家房地產(chǎn)企業(yè)，其中2018年的企業(yè)增速達到峰值，為25.90%。

　　此外，根據(jù)中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的報告顯示，10年間共有279025家房地產(chǎn)企業(yè)注銷，吊銷企業(yè)達110158家。僅2019年，房地產(chǎn)行業(yè)新增法律訴訟、失信違法、被執(zhí)行人、經(jīng)營異常、行政處罰、嚴重違法等司法和經(jīng)營風險條數(shù)最多。

　　值得注意的是，突如其來的疫情，對中國經(jīng)濟產(chǎn)生了沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了較大的影響，投資、銷售、拿地等均出現(xiàn)較大幅度下滑。國家統(tǒng)計局3月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，1至2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%。其中，住宅投資下降16.0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%;土地成交價款440億元，下降36.2%。

　　與此同時，1至2月份，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，辦公樓銷售面積下降48.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降46.0%。商品房銷售額8203億元，下降35.9%。

　　克而瑞研究中心近日發(fā)布的報告也顯示，受疫情期間多地售樓處被迫暫停銷售活動影響，27個重點城市整體成交240萬平方米，環(huán)比降幅高達83%，同比下滑77%。企業(yè)方面，2月全國百強房企全口徑銷售金額3256億元，同比減少37.7%，超八成房企單月業(yè)績同比下滑。

　　樓市成交的大幅度下滑，給房地產(chǎn)市場帶來了潛在風險。首當其沖的就是銷售回款的不及時將導(dǎo)致行業(yè)財務(wù)風險劇增。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年，銷售回款在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際到位資金中的占比達到49.62%的歷史高位，總計88640億元。

　　與此同時，由于嚴厲的融資限制，2019年國內(nèi)貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點。

　　政策層面會因此而救市嗎?

　　今年3月3日，人民銀行會同財政部、銀保監(jiān)會召開的金融支持疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展座談會暨電視電話會明確提出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。近期召開的2020年全國銀行業(yè)保險業(yè)監(jiān)督管理工作會議提出，堅決落實“房住不炒”要求，嚴格執(zhí)行授信集中度等監(jiān)管規(guī)則，嚴防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。銀保監(jiān)會近日就針對部分銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)事實進行了處罰。

　　毋庸置疑，“房住不炒”的定位，不會因為此次疫情而改變。發(fā)揮房地產(chǎn)對于穩(wěn)定經(jīng)濟的作用，絕不是將房地產(chǎn)作為短期刺激手段。應(yīng)當明確，當前給予房地產(chǎn)行業(yè)合理的必要的支持，本質(zhì)上是從穩(wěn)定中國經(jīng)濟的角度出發(fā)，基于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)調(diào)控目標的考慮，在特殊時期對房地產(chǎn)行業(yè)進行的紓困性質(zhì)的舉措。紓困主要是要防止行業(yè)企業(yè)因經(jīng)營困難、資金鏈斷裂而出現(xiàn)大面積破產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資超預(yù)期下滑、市場供需失衡，形成系統(tǒng)性風險，進而對中國經(jīng)濟穩(wěn)定形成沖擊。

　　短期而言，業(yè)內(nèi)人士指出，在化解財務(wù)風險方面，應(yīng)當支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業(yè)調(diào)整還款計劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，以緩解近期銷售萎縮對房企資金鏈的沖擊。在穩(wěn)定地產(chǎn)投資方面，在保障建材供應(yīng)、暢通物流運輸?shù)耐瑫r，要強化供給端的調(diào)控，合理適當?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)市場的供給，并要保障地價的相對穩(wěn)定。

　　從長遠來看，關(guān)鍵還是要落實房地產(chǎn)長效調(diào)控機制。

　　要堅持“穩(wěn)”字當頭，全面落實因城施策、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，建立和完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預(yù)警、市場監(jiān)管等房地產(chǎn)調(diào)控體制機制，防范化解房地產(chǎn)市場風險，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

作者：